türklerin vize sorununa yol açan şeyin en önemli sebebi vatandaşlık satılan ne idüğü belirsiz tipler. fbi'nin arananlar listesindeki türk vatandaşlarının adlarına, suçlarına ve sıfatlarına bakarsanız daha net anlayabilirsiniz ne demek istediğimi.
aziz yildirim4 profili
-
türklerin vize sorunu nasıl biter
-
yılbaşını askerde geçirmek
31 aralık 1996... yer sümbül dağı'nın hakkari'ye bakmayan tarafında bir mevzi... hava en iyi ihtimalle -15 filan. saat akşam 10 civarı. birkaç gündür bir şey yapmıyoruz ama bölgedeyiz. kafamda yün bere, kulaklarım soğuktan yara. kafam kaşınıyor. bereyi çıkartayım diyorum. berenin yünleri kulağıma yapışmış çıkartırken acıyor. aklıma bir anda tam bir sene önce "seneye bu saatlerde nerede ne yapıyor olurum acaba?" diye düşündüğüm geliyor. 96 yılbaşına dair bu gereksiz anıyı her sene hatırlarım...
-
söyleyenin cahilin teki olduğunu gösteren ifadeler
-
emlak balonu
istanbul'da önceden 70 bin dolar civarı olan evler bugün 130 bin dolar civarı. istanbul'da ortalama bir yerde 70 bin dolara ev olmaması bana fiyatın ciddi ciddi şişkin olduğunu düşündürüyor. burada iki ihtimal var, ya dolar baskılanıyor ve 35 lira olacak ya da ev fiyatları ortalama %40 düşecek. ilerleyen zamanda 2+1 evlerin yine 70 bin dolar civarında olacağını düşünüyorum. + - %10 sapma olabilir. bunu yazdığımda bir dolar 19 tl, ortalama bir mahallede 2+1 ev 2.5 milyon... bunu inşaat sektöründe finans ve muhasebe alanında 4 yıl çalışmış biri olarak söylüyorum. bundan sonrasını okumasanız da olur.
ev almayı ya da yaptırmayı düşünenlere de bazı tavsiyelerim olacak. dinleyen zarar etmez.
ev alacaklar nakit almamaya çalışsınlar. 8 sene ve üzerinde krediyle alabiliyorlarsa uzun vadede zarar etmezler ama nakit alırlarsa bu ara zarar edeceklerini söyleyebilirim.
en sağlam sözleşmeyle bile olsa topraktan ev almayın. işler sarpa sarınca en sağlam sözleşme de kurtarmayacak. mahkemelik olsanız ve davayı kazansanız bile zararınızı tazmin edememe ihtimaliniz yüksek. bu tavsiyeme büyük firmalar da dahil. "tapu da şu zaman çıkacak ama o zaman da %30 civarı artar" filan derler, itibar etmeyin. iskânsız evleri de almamanız daha iyi olur. bitmeden daire satan adamlar iflas yoluna girdi demektir. şansınıza size denk gelirse üzülürsünüz.
toprak sahibi olup bir müteahhitle anlaşacak olanlara da bu fikirlerini şimdilik ertelemelerini öneririm. yine onlar da sadece banka teminatı verebilen müteahhitlere güvenebilirler, onun dışında en sağlam sözleşmeler bile işler kötüye gittiğinde sizi kurtarmayacak. banka teminatı verebilecek müteahhiti de biraz zor bulursunuz.
ille de bir sözleşme yapacaksanız tecrübeli bir avukata hazırlatın sözleşmenizi.
-brüt m2 ifadelerinden uzak durun. net m2 yazsın. "ama proje hazır değil şu anda, net m2 yazamam, yaklaşık net 80 m2 civarı olur" filan derler de isterlerse bilirler. pek şaşmayacak bir hesap söyleyeyim, %15 daha iyisi olabilir ama verilen brütün %22'si kadar kaybolur genelde. yani brüt m2 x 0.78 = net m2 diye bilin. brüt hesabı daire tesliminde bazı firmalar "bahçede 12 m2, otoparkta 10 m2, merdivenlerde 3 m2 payın var" filan diyebiliyorlar, aman hee...
-teslim edilen evin vaat edilen evin net m2'sinden küçük olması halinde her m2 için dolar bazında bir tazminat maddesi olsun. istanbul'da ortalama bir mahalle için benim önerim şu anda 2 bin dolar civarı.
- "inşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden sonraki 18 aydır" gibi bir madde olur ama bu maddeyi müteahhitler kötüye kullanabilir. ruhsatı 2 senede almazsa ya da alamazsa o iki sene 3.5 seneye döner. müteahhitler anlaşmayı yapıp sizi bağlıyorlar. sonrası keyiflerine kalmış... belki de proje halinde başkasına satacaklar, bilemezsiniz.
- haklı sebeplerle cayma şartı belirtin, "ruhsatın belirlenen sürede alınamaması" veya sözleşmedeki bazı şartlara müteahhitin uymaması gibi.
- iskân belirlenen sürede alınamıyorsa daire başı aylık 150 dolar civarı bir tazminat maddesi de olsun.
- arsanıza ev yaptıracağınız zaman arsanın olduğu belediyenin imar müdürlüğüne gidin önce. "burası bizim, buraya kaç m2 inşaat yapılabilir diye" sorun. taks, kaks, gabari gibi bazı teknik terimler var yapılacak binanın taban oturumunu, kat alanını ve yüksekliğini belirleyen. toplam inşaat alanını bilirseniz payınıza düşecek olanı nete yakın bir şekilde bilirsiniz. bunu bilirseniz de konuştuğunuz müteahhiti tartabilirsiniz. sizi kafakola almak için önceden fazla metraj vaat edip anlaşmayı yaptıktan sonra "belediye o kadar inşaata müsaade etmiyor" diyebilir.
- "proje çıktığında anlaşmada yazılı olan brüt ve net m2'den fazlası olması halinde müteahhit ve toprak sahipleri çıkan fazla alanı aralarında hisse oranlarına göre paylaşırlar" maddesi de mutlaka bulunsun."
- müteahhitler teknik şartnamenin dışına çıkmak isteyebilirler. bunun da en kolay yolu "tadilat projesi" denen projedir. belediyeye tadilat projesi vermek için de sizin onayınıza ihtiyaç duyulsun. vereceğiniz vekalette bir sürü yetki olacak. "her seferinde uğraşmayalım" diye geniş tutmayın vekaletin sınırlarını. mümkünse herkesin, değilse aranızdan en az 2 kişinin birden onayına ihtiyaç duyulsun sözleşme değişikliklerinde.
- tevkil yetkisiyle, yani vekil tayin ettiğiniz kişinin başkasını vekil ataması hakkıyla bir vekalet vermemeniz çok daha iyi olur.
- bedelsiz cayma şartları içinde sizden habersiz yapılan ve sizi zarara uğratan işlemler de olsun.
- sözleşme yaptığınız firma, inşaatı teslim edene kadar projeyi kendi kuracakları bir firmaya bile devredemesin. muhtelif zamanlarda farklı sözleşmeler imzalayacak olabilirsiniz, anlaştığınız firmanın ilk sözleşmesindeki unvanı neyse sonraki sözleşmelerdeki unvanı da aynı olsun.
"xyz inşaat limited şti" ile "xyz inşaat, elektronik, san,tic.ltd.şti" sahipleri aynı olsa bile aynı şirket değildir. bu tip şeyler ileride baş ağrıtır.
-"falancanın tanıdığıymış, çok sağlam adamlarmış" filan geçin bunları.
- istanbul'da ortalama bir mahallede kat karşılığı sözleşmelerde genelde %50-50 paylaşım olur.
18 dairelik bir inşaatta müteahhit %44-56 gibi bir paylaşımın üzerine ilave olarak bir dairenin o günkü satış bedelinin %50'si kadar size nakit ödese bile kâr edebilir. nereye kadar esneyebileceğini bilin...
- müteahhitin payına ipotek koyun, işleri yaptıkça ipotekleri kısmi olarak kaldırın. en son ipoteği de iskânı alınca kaldırın.
-ipotek tesisi tapu dairesinde yapılır, sözleşmede ipotek maddesinin olması müteahhitin payının ipotekli olduğunu düşündürmesin size. sözleşmeden sanırım en geç 6 ay içinde bu ipoteği tesis etmek gerekir.
- müteahhitler biraz ibne varlıklardır, güvenmeyin. işini hakkıyla yapan iyi bir müteahhit bulursanız üzmeyin. yüz bulduklarında zarar edeceksiniz demektir bunu da unutmayın.
bu dediklerimi kabul edecek müteahhit de vardır, "onu diyen bol keseden sallamış" diyen de olabilir. birkaç sene önce bir yakınımız tavsiye istemişti. burada yazdıklarımı ona da söyledim. 4-5 müteahhitle görüştü, şartları kabul edenle anlaştı. yakın zamanda da teslim aldılar evlerini.
bakın istanbul'un ortalama mahallelerinden bahsettim. lüks bir mahallede mesela bağdat caddesi'nde filan müteahhitin payı %30 civarıdır.ne dediğimi iyi anlamış olduğunuzdan emin olun. son tavsiyem de borçlu eniştenin, oynak kayınçonun, kumarbaz evladın getirdiği adamlara da şüpheyle yaklaşın.
7-8 sene önce bize kayınpederinin vekaletiyle gelen biriyle anlaşıp 300 bin lira verdik... sonra inşaattan vazgeçildi, bir sene sonra paramızı 300 bin olarak geri istedik. görüşmeye kayınpeder geldi, yaşlı bir hacı... "ben 150 bin aldım, 150 bin veririm, neye göre 300 bin istiyorsunuz?" dedi... meğer damat aradaki parayı iç etmiş... adamın diğer çocukları da duyuyor bunu, bir sürü tantana...
velhâsıl kelâm... dikkatli olun arkadaşlar...
ekleme: en son 2016'da demir ve beton alımı yapmıştım. demir 1450 liraymış son alımda, beton ise 112 lira. her ikisi de maliyet olarak 12 kat artmış 7.5 yılda. m2 maliyetimiz 850 tl idi o zaman. ve bunu duyup benim yanlış hesap çıkardığımı iddia eden müteahhitler de olurdu. onlar m2 maliyetlerinin 600 tl civarında olduğunu söylerlerdi. he tabii battılar o ayrı. benim hesabımda işçilerin sgk primleri, satıştan sonra brüt kârdan ödenecek vergiler filan da vardı. bana kalırsa şu andaki toplam m2 maliyeti 10200 tl olmalı. muhasebe bilmeyen müteahhitlere göre 7200 tl civarı demek bu. demek ki şu anda 100 m2 brütü olan ortalama bir dairenin maliyeti 1 milyon tl... o zaman ortalama %50 kâr ile satardık. yine aynı oranda kâr edildiğini düşünürsek o evleri 1.5 milyona satmalılar. 1.5 milyon dersek yaklaşık 79 bin dolar eder. bu hesaptan sonra evlerin 70 bin dolar civarına ineceğini düşünmek çok da hayalperestlik olmaz. gerçek fiyatlar böyleyse emlak balonu patlamak zorunda... ev alacak paranız varsa dolar yapıp bekleyin. 130 bin dolara sıradan bir yerde sıradan bir 2+1 satıyorlar millete... bugün ev alacağınız parayla yarın bir ev bir araba alırsınız gibi duruyor.