debe başlıkları

emlak balonu

  • sektörde tam 14. yılını devirmiş bir insan olarak yazıyorum, inşaat işi tamamen durma noktalarına gelmiştir arkadaşlar...

    maketten satışlar'da, ikinci el satışları'da bitik vaziyettedir.

    günde 115 satış yaptığımız günlerden, ayda 3-4 satışa düştük, durum o kadar vahim...

    üstte iyimser bir arkadaş " bugün 1 milyona satılmak istenip 700 bin üzerinden maliyetine verilen daireler 2020 yılında 2 milyon listesinden satışa çıkacak." demiş.

    ya türkiyede yaşamıyor, ya da hesap kitap nedir bilmiyor...

    aklı olan nakitte kalır, ev mev almaz, biraz sabırla beklerse aynı paraya birkaç yıl içinde en az 2 tane ev alacak benden söylemesi...

    yapılacak şey basit, nakitte kalın, parayı dolar veya faizle işletin, arkanıza yaslanıp 1-2 yıl bekleyin...

  • müteahhitlerin ağlama duvarına çevirdiği başlık. "arsa fiyatları çok pahalıymış önce arsa fiyatları düşecekmiş" ya siktir git arsa fiyatları ucuzken sanki ucuza ev satıyorsunuz. burnunuzdan kıl aldırmıyordunuz.

  • biraz önce sur yapı ve teknik yapı'yı arayıp, size param konusunda tanıtım yapmak istiyorum, ilgilenirseniz elinizdeki konut çeşitlerine fiyat teklifi çizelgemi de iletebilirim dedim.
    keser döner demiştim size.

  • bu ülkede aklımın almadığı konu ev fiyatları. istanbulun varoş semtlerinde dahi 250-300 binden kapı açıyorlar. merkezlerde kadıköy üsküdar beşiktaş bakırköy gibi 30 senelik kıç kadar daireler 500 binden başlıyor.

    gidecem 300 bin lirayı avcılarda ümraniyede bir daireye yatıracam. neymiş bina sıfırmış neymiş metrobüs varmış. lan kapının önü çomaristan, akşam 10dan sonrası rezalet semtler, altyapı yok, eğitim seviyesi yerlerde buraya 300 bin parayı basıp a kalite banyo mermerim var diye mi avunayım anlamadım ki.

    daha hala balon yok normal diyenler var. şöyle bir etrafınıza bakın muasır medeniyet seviyesini bir ölçün trafiğin haline kentin sefilliğine bir bakın da bu evlere öyle paha biçin.

    bu söylediklerim marka ilçeler içinde geçerli. kadıköyde yaşıyorum. 70 metrekare ev 650 bin. fare miyim ben 70 metrekare içinde nasıl nefes alayım. kim veriyor bu paraları kim aldı bu kadar evi ikna olamıyorum. mantıksız bu paraları bu evlere gömmek.

    1 milyon dolara bağdat caddesinden ev alan var. kardeşim 500 bin dolara avrupada hangi ülke hayır der. müstakil bağlı bahçeli evlere çökersin. kalan 500 binle sığır değilsen üretir ve kalite yaşarsın.

    yok ben malım 1 milyon dolara caddede 140 metrekare dairede oturacam. her fener maçı trafikten eve dönemicem.

    zengini ayrı orta hallisi ayrı mal bu fiyatlarla ev alanın.

  • 2007'den itibaren sektörün bir şekilde içindeyim.

    satış ofisi, markalı emlak ofislerinde gayrimenkul danışmanlığı, büyük inşaat şirketlerinde emlakçılarla temas ve koordinasyon da yaptım, ülkenin en büyük holdinglerinden birinde inşaat malzemesi de sattım. şu an halihazırda yine markalı bir emlak ofisinde yöneticiyim.

    yani, az çok tahlil yapacak, fikir üretecek deneyimim var sanıyorsunuz değil mi? ama şu anki durumu izah edecek, ekibime yön verecek bir fikir üretemiyorum. çünkü satış yok. satılmıyor. satılamıyor. (ankara)

    bir çok defa direkten dönen satışlar oldu ve vazgeçen hep alıcıydı. sebep ise "önünü görememek" oldu. yani, xk parayı betona gömeceğim ama yarın ne olacağını bilemiyorum dediler.

    ofisi kurtaran arsa işleri oluyor bu sıralar. onun da ne kadar süreceği meçhul.

    araptı, yabancı yatırımcıydı yok onlar artık. hatta geçen sene, rus büyükelçi suikastından sonra, ankara'da çok ciddi diplomat çıkışı oldu. evsahipleri bir süre kabullenemedi gerçeği. 2+1 evini 2500€ kiraya veriyordu, diplomat kalmayınca yerli müşteri en fazla 1500tl verir oldu. çoğu bunalıma girdi.

    sonumuz nasıl olur bilmiyorum ama en kötüsü umudumuz yok olmak üzere...

    en kötüsü de bu.

  • türkiye özelinde bir saadet zincirinin daha sonuna gelinmesi ve sistemin patlamasi hadisesidir.

    saadet zinciri denen olgu, birilerinin sisteme para akışı yapması ve sistemin tepesindekilerin vaatlerini satın alması, bir zaman sonra piramitin alt kısımlarındakilerinin vaat edilenlere ulaşamaması neticesinde isyan çıkarması değil midir?

    sistem ilk başladığında ucuza ev alanlar sistemin ilerleyen süreçlerinde bu evleri güzel paralara sattılar.
    ikinci aşamada sisteme girenlere yüksek fiyattan ev almış olmalarına rağmen sisteme ilk aşamada girdiğini zannederek ve kendilerinden öncekiler gibi daha yüksek fiyata satacağını zannettiler.

    ikinci aşamada sisteme girenlerin zarar ettiğini görenler ve henüz sisteme dahil olmayanlar ya da olamayanlar sisteme girmekten vazgeçti.

    her saadet zincirinde sisteme yeni üye alımı durduğu anda ve piramitin tepesindekilerin alttakilerle kar payını paylaşmamaya başladığı anda sistem patlar.
    emlak saadet zincirinde de artik sisteme giriş yapacak kimse kalmadığı için piramitin tabanına gelindi.

    içeride kalanlara geçmiş olsun.

  • emlak balonunun şiştiğini görmeyen bilmeyen yok. epeydir herkes şişkinliğin farkında ama balonumuz bir türlü patlamıyor. neden?

    çünkü devletimiz ( kgf ) tüm gücüyle inşaat firmalarının arkasında. yanlış anlaşılmasın müteahhit faruk abiyi salladığı yok devletin. ama çükübikoğlu inşaat, penisium towers projesi gibi baba firmalar, projeler falan hep devletin korumasında. bu adamlardan biri çıkıp "batıyorum beyler allaha emanet" dese devlet babamız anında "çekil lan kenara vatan haini, kayyum bey buyrun lütfen" der. zaten bu baba firmalar baştan batmama garantisiyle iş yapmak için "emlak konut işbirliğiyle" girişiyolar bu projelere..

    dolayısıyla bu balon şişer, şişeeeer ve şişer.

    ne zaman patlar? o da çok net aslında.. devlet vatandaşa daha fazla bindiremediği gün patlar.

    türkiye cumhuriyeti devletinin en önemli finansörü türkiye cumhuriyeti halkıdır. halkın gücü kalmazsa devletin de inşaat sektörünü destekleyecek gücü kalmaz.

    peki bin yıldır iliğine kadar sömürülmeye alışık bu halk nereye kadar dayanır? bunun cevabını verebiliyorsanız grafik mrafik bırakın direkt ekonomi doktorası alın. ister psikolojik sorun deyin ister cefakarlık deyin. anadolu halkı çok zor şartlara çok basit motivasyonlarla dayanabiliyor. bu yüzyılda işler değişecek mi, değişirse nasıl değişecek beraber izleyip göreceğiz.

  • 15 ay önce taşındığım residence dairesi için 3 ay önce kontrat yeniledik ve kira zamlanacağına % 20 daha düşürdük. bir de eve en iyisinden benim seçtiğim inverter klima taktırdı ev sahibi. nasıl yapıyorsunuz diyenlere açıklayayım: evi tutarken ve tuttuktan sonra ev sahibinizle ilişkinizi resmi tutun. kiranızı ayın 1inde yatırın, 2sinde değil. ayın 1i cumartesi pazara geliyorsa cumadan yatırın. kirayı her yatırdığınızda kısa resmi bir mesaj atıp bilgi verin. aidat fatura vs hepsi otomatik ödeme talimatlı olsun. senenin bitmesine 1 ay kala, ev sahibinizi arayıp 'ben evden çok memnunum ama aynı sitede binada aynı tip daireyi şu fiyata buldum, boşaltıyorum.' diyin. size o fiyata dairesini verir.

  • konu hakkında yorum yapabilmek için biraz da global ekonomiye, satın alma vs. kiralama olgusuna filan bakmak gereklidir. ben 15 dakika içinde şu analizi yaptım:

    tcmb'ye göre 2012 senesindeki hedonik konut fiyat endeksi: 112
    2017 senesinde: 259

    2012 senesinde m2 fiyat (istanbul): 1595 tl
    2017 senesinde: 3688 tl

    140 m2 evin 2012 senesindeki değeri 223,000 tl
    aynı evin 2017 senesi değer tahmini: 516,000 tl (ataşehir / içerenköy ya da küçükbakkalköy)

    kısacası, 2012 senesinde istanbul'da nakit alınan bir evin 2017 senesi sonunda brüt getirisi 293,000 tl. buna vergi filan dahil değil... brüt.

    gelelim yatırım + kira opsiyonuna...

    2012 ocak ayından itibaren 2017 aralık sonuna kadar buna benzer bir evin (emsal: ataşehir / içerenköy ya da küçükbakkalköy) senelik artışlar dahil toplam kirası: 111,000 tl. bunun için 930 tl başlangıç değeri, ve 2,150 tl güncel değer kullanıldı. aradaki değerler de artış olarak yansıtıldı.

    2012 senesinde 1 usd eşittir 1.89 tl.

    yani 223,000 tl eşittir 118,000 usd.

    2012 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir %7.26
    2013 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir %26.50
    2014 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir %7,52
    2015 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir -%2.23
    2016 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir %13.42
    2017 senesi ortalama dow jones endeks getirisi eşittir %8.00 (tahmin)

    2012 senesi başında son derece ortalama bir fona yatırılan para 118,000 usd... elde edilen gelir her sene sonunda anaparaya eklenirse yukarıdaki tablo sonucu 2017 sonu itibarı ile elde edilmesi öngörülen rakam 206,000 usd.

    2017 itibarı ile öngörülen sene sonu dolar kuru 3.53 diyelim... tutucu bir tahmin. eldeki para 725,000 tl civarında.

    bundan 111,000 tl kira gideri düşelim...

    kalan net para 624,000 tl.

    başlangıç paramız olan 223,000 tl'yi bu paradan düşelim....

    aynı dönemdeki kazanım: 401,000tl.

    kısacası....

    anapara üzerinden ev alınca 293,000 tl, yatırım yapıp kira ödeyince 401,000 tl kazancımız olmuş.

    nerede kaldı türkiye'deki konut mucizesi?????

    global pazarlara göre %27 daha kötü performans sergileyen bir sektör bu. türkiye'nin en istim üzerindeki sektörü, son derece ortalama dow jones endeksine göre %27 daha başarısız. kaldı ki bu parayı çok daha iyi işletmek de mümkün. ben sadece ortalama opsiyonlara baktım.

    hayır... "burası türkiye, paramız tl" diyerek kafayı kuma gömemezsiniz... 2012'de de gömemezdiniz, şimdi de gömemezsiniz. türkiye uzun yıllardır global sermayenin bir parçası. konut dışında diğer yatırım araçlarına yönelmemek bir eksiklikten değil, iktisadi kültürsüzlükten kaynaklanıyor.

    bakın, yukarıdaki örnekte konut kredisi filan da kullanmadık. onu kullansak zaten vay halinize. tamamen nakite dayalı bir alım örneğiyle çalıştık.

    evet, konut kredisi kullanınca, kendi köşesinde yatırıma dayalı kazanım elde eden insanın parası biraz da o krediyi kullanıp "ohaaa evim acaip prim yaptı" diyen insanın ödediği muazzam faizden geliyor :)

    tabii ki ev almak güzel şey... psikolojik olarak... içinde yaşayabileceğiniz, "benim" diyebileceğiniz bir mekana sahip olmak güzel şey. benim yazdıklarım bunlarla ilgili değil... emlak sektörüne optimal yatırım aracı olarak bakanlar için yazdım bunları.

    emlak balonu var mı?

    dışarıdan bakınca pek yok.

    içeriden bakınca var gibi.

    ufkunuz genişletin, gidin bir yatırım bankacısı ile konuşun. biraz da dışarıdan bakın. en azından seçeneğiniz olsun.

  • efe'nin 200 bine aldığı ev 7 yılda 650 bin oluyor ise, efe hangi ülkede yaşamaktadır.

    içinden kpss sorusu çıkan balon.