koseina 1

önce birinin başlığı açan arkadaşa türkiye'de mortgage kredisi olmadığını anlatması lazım.
olmayan bir şeyin krizi çıkmaz canım.
türkiye'de uzun vadeli ev kredisi verilir, abd'deki ya da başka herhangi bir gelişmiş ülkedeki mortgage kredileri denilen ve temeli ev kredisinin dinamiğinden oldukça farklı olan krediden verilmez.

türkiye'de 1 milyonluk evi alabilmek için banka sana der ki arkadaş bu bir milyonun yüzde 70-80-90'ına kredi veririm o da şartlarımı sağlarsan..
peki şartlar nedir? bankadan bankaya değişir, işin, maaşın, varlıkların, ek gelirlerin vs... kimi de kefil ister gerçi artık pek duymuyorum ama öyleydi eskiden.
sonra eğer senin bu krediyi ödeyebileceğine ikna olursa ve işlem kendisi için karlı ise krediyi verir.

ödeme tablosunda iki ayrı sütun görürsün: anapara ve faiz... başlangıçta ödediğin taksidin ağırlığı (1000 lira ödüyorsan 850 lirası) faiz sütunundan düşer. yani banka önce karını alır senden. krediyi erken kapatırsan anaparayı ödersin. diyelim 48'inci ayda kapattın. banka 48 aydır ağırlıklı olarak karını aldığı için minimum zararla kapatır işlemini.

bu uzun vadeli ev kredisidir. pahalıdır. neden? mortgage kredisi olmadığı için. gel mortgage ne ona bakalım:

abd de ev almak için bankaya gittin ve tüm şartlarını sağladın. banka da sana 20 yıllık mortgage kredisini verdi. buraya kadar senin için pek bir fark yok. ama asıl zurnanın zırt dediği yer bundan sonra başlıyor. mortgage kredileri abd bankaları tarafından çeşitli havuzlar oluşturularak risk derecelerine göre paketlenir ve yatırımcılara satılır. yani banka sana verdiği kredinin geri ödemelerinde kazanacağı faizi topluca önden satarak gelir elde eder. sen mortgage kredini ödediğinde faiz dilimi bu paketlenmiş krediyi satın alan yatırımcıya gider. emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcılardır bunlar. işte bu nedenle mortgage kredileri bizim bankaların verdiği konut kredilerine oranla ucuzdur. ayda 700 dolar ödeyerek malikane gibi evlere bu sistem sayesinde kavuşmuştur abd. ulan abd nin temeli zaten bu ev sahipliği üzerine kurulu okuyun biraz amk.

bu sistem türkiye gibi az gelişmiş ülkelerde yürümez çünkü çok risklidir. kimse senin ev kredilerinden oluşturulmuş bir paketi satın almak istemez. neden? kur riskin var. ne olacağın belli değil. yatırımcı tek kalemde 5 milyar dolar bağlayacak manyak mı böyle bir bilinmezliğe girsin.
türkiye'de hiçbir zaman bir ev kredisi paketlenip satılmamıştır. bu konuda hem bankalar hem de çeşitli finansçılar çok çalıştı yıllarca. hatta paranın pek bol olduğu ve gidecek yer bulamadığı dönemlerde bazı abd'li fonlar bu işe girmek için türklerle ortak çok mesai harcadı. ama olmadı. riski kimse alamıyor bu konuda.
ha türkiye kendisi yapabilir mi yabancı olmadan? yapamaz (nokta). kime satacaksın? tasarruf yok ki memlekette kim alacak? belki 10 sene sonra emeklilik fonları dolar bazında da bu tür riskleri kaldırabilecek büyüklüğe gelirse... ölme eşşeğim ölme yani. sonuçta regülasyon ya da özel girişimler var etmez bu piyasayı. alıcı lazım. alıcı yoksa yasal altyapısını çıkartsan da kimse sallamaz.

mortgage krizi lafı sıkça söyleniyor. cahil kalmayın amk okuyun biraz. abd'deki krizin bizde çıkması muhtemel krizle hiçbir alakası yok:

abd'deki mortgage krizi para hırsından gözü dönmüş 23-25 yaşlarında yatırım bankacısı olan, harvard, oxford ve bilimum kalburüstü üniversitelerin dehaları ve aynı zamanda sahtekar, hırsız orospu çocukları tarafından çıkartılmıştır. tek suçluları bu piçler değil tabi. mortgage kredisi çılgınlığından beslenen saving&loans'lar, emlak geliştiriciler, pazarlamacılar, satışçılar ve reklamcılar bu belayı dünyanın başına sarmıştır. bu mortgage kredilerinin son derece sofistike finansal enstrümanlara dönüşümünü sağlayan şerefsizler (yıllık bonusları milyon dolarları geçtiği için yapıyorlardı bu sahtekarlıkları), satışlardan komisyon alan bilimum sektörler ve elbette denetleme görevini yapmayanlar suçludur. krizin patlama sebebi ise sistemin tıkanması ve faizlerin yükselmesi nedeniyledir. sistem çarkları besleyecek ev satışını gerçekleştirememeye başlamış (meksikalı kaçak göçmenlere milyonluk 5'inci evler satılıyordu. hiçbir belge yoktu bankaya verilen. amaç kredi havuzuna koyacak bir belge oluşturmaktı. aptal kurumsal yatırımcılar zaten alıyordu ne olursa) bankaların promosyonlu mortgage kredilerinin promosyon bitim tarihi gelmişti. krediler ağırlıklı olarak 2 yıl faizsiz daha sonra faizli ödemeleri içeriyordu. 2 yılın bitiminde yani faizler devlereye girdiğinde kriz patladı. ne oldu? bu kredi havuzlarını alan kurumsal yatırımcılar battı. faizler artınca kaçak meksikalı çakal 5'inci evinin kredisini ödeyemedi, sonra 4'üncüsünün sonra 3 ve 2... meksikalıya giren çıkan olmadı kaçak ibne zaten, ama markete bir anda 5 tane milyonluk ev düştü. detroit hayalet şehire döndü mesela. belge istemeden kredi veren angut kalmayınca kim alacak ki? böylece göl-damla hikayesi bütün dünyayı sardı. türkiye'de havuz oluşturup paketleyerek satma işi sadece kredi kartı borçlarında yapılıyor. onunda alıcısı varlık yönetim şirketleri.

türkiye'deki ev kredileri böyle değil. bankacı biri arkasındaki mekaniği daha iyi anlatır. ama bankalar aptal değil. geri alamayacağı krediyi vermez. en kötü evini haczeder. haczettiği evi de hiçbir zaman yüzde 30 aşağısına satmaz. herkesi kendiniz gibi aç sanmayın. bi ton parası olan adam emlakçılar vs bu tür fırsatları kolluyor. senin kokan ağzınla uğraşmaz banka topluca satar birine.
böyle söylüyorum çünkü olmayacak duaya amin demeyin.yatırım için ev almak mantıklı mı ona karar verin. alternatiflere bakın. ama sakın ola ki krediler ödenmeyecek her yer ev dolacak bankalar ucuza satacak gibi bir senaryoya bel bağlamayın. he bi sen akıllıydın amk ülkede banka da seni bekliyordu 7 milyonluk evi 4 milyona sana satacak. phahahah... he he sıkışık ya satar sana 3 milyona zararla... salak olmayın.
türkiye'de şu anda yaşanılan aşırı fakirleşme ve servet transferi eğer ödemeler dengesi ya da döviz krizine veya siyasi-politik bir krize evrilir ve şok vurursa değil ev almayı düşünmek akşama ekmek bulacak mıyım acaba derdinde olacağın için 'krizi fırsata çevirdik' lafını söyleyemeyeceksin canım kardeşim. allah böyle bir şoktan korusun hepimizi. bir de evler böyle bir krizde bile genel olarak 7 milyondan 3 milyona düşmeyecek canım. belki borcuna sadık ya da tefeciden ölüm tehditi alan birileri olursa ve acil işlem yapması gerekirse anca öyle bir durumu yakalarsan alabilirsin o fiyata. yoksa afedersin yarramın başını alırsın kusura bakma. hele cebinde 2 milyonlar 10 milyonluk ev peşinde koşup kriz çıkınca alacağım diyorsan yazık sana.
oturmak için krediyle ev alabiliyorsan al. oturacaksın sonuçta. karı zararı olmaz o işin.
yatırım için arıyorsan, kolay gelsin çok iyi araştırma yapman lazım. sen bilirsin.
ancak
krizi fırsata çevirmek için yetersiz parayla bekliyorsan yazık. dolara çevir bari paranı da belki bir şansın olur o zaman.

ayrıca,yukarıda yarım yamalak anlattığım mortgage krizinin ne olduğunu öğrenmek istiyorsanız michael lewis'in yalancının pokeri ve büyük açık kitaplarını okuyun derim. macera romanını aratmaz.

(bkz: #8492055) bak arkadaş ne güzel anlatmış iki kredi arasındaki farkı...