kacaanlastiniz 1

avmlerin iflas etmesiyle ilgili yorumda bulunmadan önce avmlerle ilgili öncelikle birkaç bilgi bırakmak isterim.
alışveriş merkezleri (avm’ler) günümüz modern kent yaşamının ‘paketlenmiş’ halde kentlilere sunulduğu, tüketim anlayışı ve kültürünün geçirdiği dönüşümün mekana yansımasıdır. (1)
alışveriş merkezi yapmanın temel mantığı yatırım yapmak. tabi ki para kazanmaktır. avm yapmak için ve ticari işletmenizi devam ettirmek için yer seçiminde önemli olan faktörler bulunmaktadır. bunlar;
erişilebilirlik, ekonomik faktörler, demografik özellikler, rekabet ortamı, gelecekteki gelişmeler, görüş alanı, fiziksel olanaklar. (2)
bu faktörlerden sonra avm yer seçimi yaptıktan sonra projeyi hayata geçirmemiz gerekir. peki projenin finansmanı ve oluşacak değer nasıl yapılır? bunun için de şu notları bırakmak isterim.
değerlemede yaygın olarak kullanılabilir olan farklı değerleme yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler sırasıyla “emsal karşılaştırma yaklaşımı”, “gelir indirgeme yaklaşımı” ve “maliyet yaklaşımı” ve “ geliştirme” yöntemleridir.
emsal karşılaştırma yaklaşımı (satışların karşılaştırılması yöntemi)
bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
maliyet yaklaşımı
bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımı;
yöntem iki temel metodolojiyi destekler :
-gelirlerin getirisi kapitalizasyonu yöntemi
-direkt kapitalizasyon yöntemi (avmler için incelenen değer yönetimi)
sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
toplam yıllık gelir / kapitalizasyon oranı = değer veya
toplam yıllık gelir x mülkün kendini amorte etme süresi = değer (3)
------
avmnin kendini amorte etme süresi yaklaşık 133 ay, yada kapitalizasyon oranı =0,09 olarak kabul edilir. yapılan tüm avmler için geçerli olmamakla birlikte yapılan tüm avmlerin ortalaması bu şekilde kabul edilir.
gelelim avmlerin iflas etmesine. yukarıdaki hesaba göre 2008 ve öncesinde yapılan avmlerin kendini amorti ettiği, yapılması için dışarıdan sağlanan kredilerin ödemesini tamamlanması beklenmektedir. bu sebeple batması muhtemel avmlerin 2008’den sonra yapılanlar olması göz önünde bulundurulmalıdır.
**içinizden belki farklı düşünceler geçiyordur. onun için söyle bir örnekle toparlayayım. 2005 yılında yapılan bir avm benim düşüncelerime göre batmaması gerekiyor. ancak yatırımcının yaptıktan sonra satması yanı el değiştirmesinden sonra alan yatırımcı batmaz mı? o batabilir sorun değil. türkiyenin ekonomik geleceğini okuyamamıştır diyelim. fakat şöyle bir durum var yapılan ilk yatırım bedeli veya sonradan el değiştirmesinde kullanılan yatırım zamanla geri dönüş yapmaktadır. son 5 yılda açılan avmleri saymazsak avm yapan yatırımcı veya işletmek için alan yatırımcılar zaten kazanacakları kazandılar. batması muhtemel olan avmledeki ticari işletmeler. çünkü ilk önce ticari işletmeler batar, dükkanlar boşalır, sonra avm batar. burada zaten dikkat çekilmek istenen avmlerdeki ticari işletmeler (bana göre avmlerdeki kira fiyatlarının düşürülmesini dolaylı olarak istemek). yani yapılan açıklamaların tamamı şu parantez içerisindeki niyet. daha detaylı bilgi için kaynakçadan yararlanabilirsiniz.
kaynaklar:
1. muğan akıncı, g. (2013) gençler ve alışveriş merkezleri (avm’ler): avm kullanım tercihleri hakkında bir alan çalışması, s. 1
2. ünlükara, t., berköz, l. (2016) alışveriş merkezlerinin yer seçimi kriterleri: istanbul örneği, s.9-10
3. evagyd.com/bilgikutusu/49/degerlemede-kullanilan-yontemler/