emlak balonu

  • balonun içinden.

    bu ayki rapor şöyle: fiyatlar sabit, daire satışı sıfır, ucuz tarla eh işte, arsa nanay.

    en kısa yazım bu olsun, konuyu da dükkanı da kapatıp gideyim diyecektim ama sonra mesaj gelip duruyor, minicik açayım:

    biraz indirim yapalım, çok yüksek fiyat, zaten satıp faize koysanız şu an kardaydınız dediğimiz mülk sahiplerinden sadece bir tanesi haklısınız dedi! tarla/arsa fiyat artışı yüzde olarak daire/dükkanı geçti bu ay. orta halli birikimi olup faize güvenmeyenler yöneldiği için olabilir. ederinden fazla olduğunu unutmadan hareket edelim. balonu sadece ev olarak düşünmeyelim, tarla ve arsa da aslında uçuşta.

    peki ne yapalım? kelepir olmayan hiçbir şeyi almayalım. yani fiyatın yüzde otuz altını teklif edersiniz olur biter. emlakçı bırbır ederse senden binlerce var diyebilirsiniz. (enflasyon mülk sahipleri için de berbat, bunu da unutmayalım tabii)

    büyük düşüşler olur mu bilemem, yine de dolar, faiz, altın karşısında fiyatı sabit tutmanın bir anlamı yok (zarar, zarar, zarar...) ya düşürür belki satarsın ya arttırır hiç satamazsın durumu mevcut aslında.

    şimdilik piyasa bu şekilde. fiyatlar tl bazında sabit, daire/villa vb. satışlarsa geçen yıla oranla yüzde 35 azalmış durumda.

    ne diyelim, bol şans. umarım herkes istediğine adaletle ulaşır.

  • son 2 yılda fiyatlar tl bazında ortalama %1000, döviz bazında ise %100'den fazla artmış. sebep ne? aşırı ucuz krediler ve yatırım alternatifsizliği sonucu oluşan aşırı talep. bu durum değişti mi? evet, çünkü faizler yükseldi, buna rağmen kredi vermiyorlar ve yatırım yapılacak daha karlı alanlar var. sonuç olarak talep düşecek ki şu an bunu yaşıyoruz. yükselen taleple artan fiyat olduğuna inandığımıza göre şu anki durumda da fiyatların düşmesini bekleriz. analitik bakınca durum bu kadar net.

    diğer taraftan burada her ay maaliyet katlayarak fiyat meşrulaştıran inşaat tayfayı da anlamak güç. kardeşim bu millet ya da devlet size kar garantisi mi verdi? kanun mu var inşaatçı zarar edemez diye? sizinki de bir yatırım ve pek tabii zarar edebilirsiniz.

    son olarak birisi oto piyasası gibi değil, al sat olayı yok herkes uzun vadeli düşünüyor denmiş. o da öyle değil, son iki yıldaki kar oranları milleti bu alana deli gibi yatırım yapmaya itti. bizim binadaki konutların yarısı (60 tane) bir hastaneye ait. benzer şekilde deli gibi kar edildiğini görüp ciddi konut stoku yapan insanlar oldu. ayrıca bu adamların maliyeti ile daireyi iki ay önce alanların maliyeti aynı değil. bu da krediye ulaşmanın zorlaşması ile daha fazla evin piyasaya sürülmesi anlamına gelecek. her geçen gün artan acil ilan sayısından da anlayabilirsiniz bunu. ben ise 1,5m altın-döviz nakitimle alım fırsatı kovalıyorum. almadığım her ay için min. 50k daha artıyor elimdeki nakit. krediler artsa bile faizler düştüğünde yapılandırma imkanım olacağı için ve fazla kredi çekmeyi de düşünmediğim için totom rahat. yani fiyat düşürmemek için inat ediyorsanız siz bilirsiniz, ben beklerim.

    edit: altta arkadaşın biri bizi komedyen ilan etmiş, sanırım yetkiyi üstüne oturduğu ve düşünmek için kullandığı şeyden alıyor. bir de üstüne yaptığım birikimi küçümsemiş, kendisi nerede yaşıyor bilmiyorum da bu ülkenin çoğunluğunun oturduğu evlerin fiyatı 2m civarında. 3m para bugün kariyerinin başında bir akademisyenin 8-9 yıllık maaşı. siz parayı ne kadar kolay kazanıyorsunuz bilmiyorum ama benim için epey büyük para. şu an 2m bandında ankara'nın merkez ilçelerinde 13,5k satılık ev ilanı var ki bu sayı her geçen gün artıyor.

    memlekette ağzını açan ekonomik zorluklardan konuşuyor, sorunca da 6m'den aşağı oturacak ev mi var diyor. bütün memleket paşa torunu, fabrikatör sanki. ayrıca o paraya ev alacak adamın zaten evi vardır, krediye de ihtiyacı yoktur. eğer fetişi yoksa şu ortamda o kadar paraya ev alıp kiraya verecekse geri zekalıdır. son iki yıldır yaşadığımız tamamen mantık dışı ve kasıtlı üretilmiş bir durumdu, bu kadar da olmaz dediğimiz herşey yaşandı ve sonucu piyasa buraya geldi. reis kalkıp nas var nas diyinceye kadar emlak piyasası yerinde sayar dolar olarak ise sürekli geriye gider.

  • benzer avrupa şehirlerine göre düşükmüş, bizim avrupaya benzer bi yanımız mı var lan.

  • değerli yazar ve okur arkadaşlar, gerçekten bu tip işleri pek bilmediğimden kendimce yürüttüğüm mantığı yazayım, işi bilen arkadaşlar yanlış veya doğru düşündüğüm yerleri vakitleri varsa açıklasınlar.

    ankara'nın keçiören ilçesinde bir evi 4 milyon tl'ye ilana koymuşlar. ankaralılar veya bir dönem ankara'da yaşamış olanlar keçiören'i bilirler. bilmeyenler ekşi'deki başlığına baksınlar.

    şimdi bankalar kredi vermiyor veya az bir miktarını kredi veriyor. faizler yükseldi. zaten banka kredi verse de satıcı sana tamamını kredi çektirtmiyor biliyorsunuz.
    diyelim ki 1 milyon tl banka kredi versin. bu evi alabilmek için 3 milyon tl tak diye saymanız lazım. 3 milyon tl dediğiniz aşağı yukarı, yuvarlak hesap yaparsak 120 bin dolara denk geliyor.

    şimdi şu ortamda, her an doların yükseldiği bir dönemde 120 bin doları olan bir kişi, o 120 bin doları tak diye verecek, üstüne yalvar yakar 1 milyon tl kredi çekecek. ne için? keçiören'den ev alabilmek için... aşırı saçma değil mi ya? kim, niye yapsın böyle bir şeyi? haksız mıyım?

  • istanbul'da önceden 70 bin dolar civarı olan evler bugün 130 bin dolar civarı. istanbul'da ortalama bir yerde 70 bin dolara ev olmaması bana fiyatın ciddi ciddi şişkin olduğunu düşündürüyor. burada iki ihtimal var, ya dolar baskılanıyor ve 35 lira olacak ya da ev fiyatları ortalama %40 düşecek. ilerleyen zamanda 2+1 evlerin yine 70 bin dolar civarında olacağını düşünüyorum. + - %10 sapma olabilir. bunu yazdığımda bir dolar 19 tl, ortalama bir mahallede 2+1 ev 2.5 milyon... bunu inşaat sektöründe finans ve muhasebe alanında 4 yıl çalışmış biri olarak söylüyorum. bundan sonrasını okumasanız da olur.

    ev almayı ya da yaptırmayı düşünenlere de bazı tavsiyelerim olacak. dinleyen zarar etmez.

    ev alacaklar nakit almamaya çalışsınlar. 8 sene ve üzerinde krediyle alabiliyorlarsa uzun vadede zarar etmezler ama nakit alırlarsa bu ara zarar edeceklerini söyleyebilirim.
    en sağlam sözleşmeyle bile olsa topraktan ev almayın. işler sarpa sarınca en sağlam sözleşme de kurtarmayacak. mahkemelik olsanız ve davayı kazansanız bile zararınızı tazmin edememe ihtimaliniz yüksek. bu tavsiyeme büyük firmalar da dahil. "tapu da şu zaman çıkacak ama o zaman da %30 civarı artar" filan derler, itibar etmeyin. iskânsız evleri de almamanız daha iyi olur. bitmeden daire satan adamlar iflas yoluna girdi demektir. şansınıza size denk gelirse üzülürsünüz.
    toprak sahibi olup bir müteahhitle anlaşacak olanlara da bu fikirlerini şimdilik ertelemelerini öneririm. yine onlar da sadece banka teminatı verebilen müteahhitlere güvenebilirler, onun dışında en sağlam sözleşmeler bile işler kötüye gittiğinde sizi kurtarmayacak. banka teminatı verebilecek müteahhiti de biraz zor bulursunuz.
    ille de bir sözleşme yapacaksanız tecrübeli bir avukata hazırlatın sözleşmenizi.

    -brüt m2 ifadelerinden uzak durun. net m2 yazsın. "ama proje hazır değil şu anda, net m2 yazamam, yaklaşık net 80 m2 civarı olur" filan derler de isterlerse bilirler. pek şaşmayacak bir hesap söyleyeyim, %15 daha iyisi olabilir ama verilen brütün %22'si kadar kaybolur genelde. yani brüt m2 x 0.78 = net m2 diye bilin. brüt hesabı daire tesliminde bazı firmalar "bahçede 12 m2, otoparkta 10 m2, merdivenlerde 3 m2 payın var" filan diyebiliyorlar, aman hee...
    -teslim edilen evin vaat edilen evin net m2'sinden küçük olması halinde her m2 için dolar bazında bir tazminat maddesi olsun. istanbul'da ortalama bir mahalle için benim önerim şu anda 2 bin dolar civarı.
    - "inşaatın teslim süresi ruhsat tarihinden sonraki 18 aydır" gibi bir madde olur ama bu maddeyi müteahhitler kötüye kullanabilir. ruhsatı 2 senede almazsa ya da alamazsa o iki sene 3.5 seneye döner. müteahhitler anlaşmayı yapıp sizi bağlıyorlar. sonrası keyiflerine kalmış... belki de proje halinde başkasına satacaklar, bilemezsiniz.
    - haklı sebeplerle cayma şartı belirtin, "ruhsatın belirlenen sürede alınamaması" veya sözleşmedeki bazı şartlara müteahhitin uymaması gibi.
    - iskân belirlenen sürede alınamıyorsa daire başı aylık 150 dolar civarı bir tazminat maddesi de olsun.
    - arsanıza ev yaptıracağınız zaman arsanın olduğu belediyenin imar müdürlüğüne gidin önce. "burası bizim, buraya kaç m2 inşaat yapılabilir diye" sorun. taks, kaks, gabari gibi bazı teknik terimler var yapılacak binanın taban oturumunu, kat alanını ve yüksekliğini belirleyen. toplam inşaat alanını bilirseniz payınıza düşecek olanı nete yakın bir şekilde bilirsiniz. bunu bilirseniz de konuştuğunuz müteahhiti tartabilirsiniz. sizi kafakola almak için önceden fazla metraj vaat edip anlaşmayı yaptıktan sonra "belediye o kadar inşaata müsaade etmiyor" diyebilir.

    - "proje çıktığında anlaşmada yazılı olan brüt ve net m2'den fazlası olması halinde müteahhit ve toprak sahipleri çıkan fazla alanı aralarında hisse oranlarına göre paylaşırlar" maddesi de mutlaka bulunsun."

    - müteahhitler teknik şartnamenin dışına çıkmak isteyebilirler. bunun da en kolay yolu "tadilat projesi" denen projedir. belediyeye tadilat projesi vermek için de sizin onayınıza ihtiyaç duyulsun. vereceğiniz vekalette bir sürü yetki olacak. "her seferinde uğraşmayalım" diye geniş tutmayın vekaletin sınırlarını. mümkünse herkesin, değilse aranızdan en az 2 kişinin birden onayına ihtiyaç duyulsun sözleşme değişikliklerinde.

    - tevkil yetkisiyle, yani vekil tayin ettiğiniz kişinin başkasını vekil ataması hakkıyla bir vekalet vermemeniz çok daha iyi olur.

    - bedelsiz cayma şartları içinde sizden habersiz yapılan ve sizi zarara uğratan işlemler de olsun.

    - sözleşme yaptığınız firma, inşaatı teslim edene kadar projeyi kendi kuracakları bir firmaya bile devredemesin. muhtelif zamanlarda farklı sözleşmeler imzalayacak olabilirsiniz, anlaştığınız firmanın ilk sözleşmesindeki unvanı neyse sonraki sözleşmelerdeki unvanı da aynı olsun.
    "xyz inşaat limited şti" ile "xyz inşaat, elektronik, san,tic.ltd.şti" sahipleri aynı olsa bile aynı şirket değildir. bu tip şeyler ileride baş ağrıtır.
    -"falancanın tanıdığıymış, çok sağlam adamlarmış" filan geçin bunları.
    - istanbul'da ortalama bir mahallede kat karşılığı sözleşmelerde genelde %50-50 paylaşım olur.
    18 dairelik bir inşaatta müteahhit %44-56 gibi bir paylaşımın üzerine ilave olarak bir dairenin o günkü satış bedelinin %50'si kadar size nakit ödese bile kâr edebilir. nereye kadar esneyebileceğini bilin...

    - müteahhitin payına ipotek koyun, işleri yaptıkça ipotekleri kısmi olarak kaldırın. en son ipoteği de iskânı alınca kaldırın.

    -ipotek tesisi tapu dairesinde yapılır, sözleşmede ipotek maddesinin olması müteahhitin payının ipotekli olduğunu düşündürmesin size. sözleşmeden sanırım en geç 6 ay içinde bu ipoteği tesis etmek gerekir.

    - müteahhitler biraz ibne varlıklardır, güvenmeyin. işini hakkıyla yapan iyi bir müteahhit bulursanız üzmeyin. yüz bulduklarında zarar edeceksiniz demektir bunu da unutmayın.

    bu dediklerimi kabul edecek müteahhit de vardır, "onu diyen bol keseden sallamış" diyen de olabilir. birkaç sene önce bir yakınımız tavsiye istemişti. burada yazdıklarımı ona da söyledim. 4-5 müteahhitle görüştü, şartları kabul edenle anlaştı. yakın zamanda da teslim aldılar evlerini.

    bakın istanbul'un ortalama mahallelerinden bahsettim. lüks bir mahallede mesela bağdat caddesi'nde filan müteahhitin payı %30 civarıdır.ne dediğimi iyi anlamış olduğunuzdan emin olun. son tavsiyem de borçlu eniştenin, oynak kayınçonun, kumarbaz evladın getirdiği adamlara da şüpheyle yaklaşın.

    7-8 sene önce bize kayınpederinin vekaletiyle gelen biriyle anlaşıp 300 bin lira verdik... sonra inşaattan vazgeçildi, bir sene sonra paramızı 300 bin olarak geri istedik. görüşmeye kayınpeder geldi, yaşlı bir hacı... "ben 150 bin aldım, 150 bin veririm, neye göre 300 bin istiyorsunuz?" dedi... meğer damat aradaki parayı iç etmiş... adamın diğer çocukları da duyuyor bunu, bir sürü tantana...

    velhâsıl kelâm... dikkatli olun arkadaşlar...

    ekleme: en son 2016'da demir ve beton alımı yapmıştım. demir 1450 liraymış son alımda, beton ise 112 lira. her ikisi de maliyet olarak 12 kat artmış 7.5 yılda. m2 maliyetimiz 850 tl idi o zaman. ve bunu duyup benim yanlış hesap çıkardığımı iddia eden müteahhitler de olurdu. onlar m2 maliyetlerinin 600 tl civarında olduğunu söylerlerdi. he tabii battılar o ayrı. benim hesabımda işçilerin sgk primleri, satıştan sonra brüt kârdan ödenecek vergiler filan da vardı. bana kalırsa şu andaki toplam m2 maliyeti 10200 tl olmalı. muhasebe bilmeyen müteahhitlere göre 7200 tl civarı demek bu. demek ki şu anda 100 m2 brütü olan ortalama bir dairenin maliyeti 1 milyon tl... o zaman ortalama %50 kâr ile satardık. yine aynı oranda kâr edildiğini düşünürsek o evleri 1.5 milyona satmalılar. 1.5 milyon dersek yaklaşık 79 bin dolar eder. bu hesaptan sonra evlerin 70 bin dolar civarına ineceğini düşünmek çok da hayalperestlik olmaz. gerçek fiyatlar böyleyse emlak balonu patlamak zorunda... ev alacak paranız varsa dolar yapıp bekleyin. 130 bin dolara sıradan bir yerde sıradan bir 2+1 satıyorlar millete... bugün ev alacağınız parayla yarın bir ev bir araba alırsınız gibi duruyor.

  • herkesin kafasında aynı soru; kendime bilmem kaç milyona tabut mu alacağım? artık bu balon patlar mı patlamaz mı siz söyleyin.

  • tl bazında artışı anlarım ancak dolar bazında da artması milleti düdüklemek anlamına geliyor. burada 850 k dolara satılan evin daha iyisinden abd de 2 tane alırsın.

  • artık şu şu noktada adamlar evi nasılsa iki milyona satamıyorum bari 4 milyona satamim diyip 4 milyon yazıyor.

    babuşlar akıl var izan var, mal olmayın.

    kimin elinin kimin cebinde olduğu belli olmayan 70 milleten insanın yaşadığı ve bir diktatörün yönettiği bir bölgedeki daire fiyatı ile amerikanın floridasında bir villa aynı fiyatta nasıl olabilir? bana bunu anlatın. böyle bir şey oluşmuş ise bu köpüktür orada bir mantıksızlık vardır.

  • ülkede ekonomik kriz yasaniyo ve oteleniyo. durum kabul edilip buhrana dondugunde turk varliklar kuvvetle muhtemel buyuk kayiplar yasayacak. bu konut veya otomobille sinirli kalmayacak yalnizca. o donemi bekleyip birikimini doviz veya altinda tutanlarin cok daha ucuza mal edinecegi dusuncesindeyim.

    kapanin elinde kaliyocu tayfa daha gazlasin piyasayi. 2001 krizi de boyleydi. faizler zorunlu olarak artirildiginda issiz kalan insanlar para bulup elzem ihtiyaclarini giderebilmek icin bobreklerini bile satacak duzeye gelirler ve hepimizin bildigi gibi beton yenilen bisey degil.

    yani kisaca simdi bir balik tutmak icin canla basla yarisip suyun boyunu asmasini bile goze alanlar bu sikintilar baslayip sular cekildiginde baliklari karadan toplayanlara epey imrenebilirler ama o donem senelerini coktan ipotek etmis olanlar icin is isten gecmis olacak tabi.

    gectigimiz aylarda venezuela'da ev ilanlari paylaismisti burada bi yazar arkadas. 10 bin dolara koca malikaneler satiliyodu. ekonomik ve siyasal guvensizlik yasanan bi ulkede fiyat artislarinin reel olmasi mumkun degil. butun dunya turk ekonomisi batti diye calkalanirken turk varliklarinin degerinin artmasi gercekci degil. eger bu dogru bi dusunce olsaydi su siralar borsa dolar bazinda kirdigi rekorunun yari degerinde seyrediyo olmazdi. bi iluzyona kapilip basit bi daireye 30 senesini basanlar bence dogru hareket etmiyolar ama tabi yine de herkesin kendi hayati ve dogrulari.

    kendi adiniza bu durumu minimize ederek dusunun. bi sehire yerleseceksiniz ve sehir ekonomik darbogazda, belediyesi batik, guvenlik sorunu var, gida bile fahis fiyatlara yukselmis ve fabrikalar kapanmaya yuz tutmus. burada ev fiyatlarinin veya diger varliklarin gelecekte artis gosterme ihtimali nedir? benim yazmam anlamsiz. herkes kendince dusunup cevabini verebilir diye dusunuyorum.

    bu da o arkadasin girdigi entry (#131292306)
    eminim bu konutlar da zamaninda 10-20 bin dolara satilmak icin yapilmadi ama ulkedeki guvenlik sorunu ve istikrarsiz ortam degerlerini cope cevirmis.

  • ev türkler için en güvenilir yatırım aracıdır. faizden farklı olarak isteseler bile anapara olan eve dokunamadıkları için kirayı gönüllerince yerler.

    türkiyede kimse farklı bir yatırım aracına yönelmek için evini satmaz sadece daha iyi bir ev almak için evini satar.

    türkiyede kimse ev alırken kira fiyat performansı matematiğine girmez. evi beğendiyse ve bütçesine uygunsa alır ya oturur ya da kiraya verir. yok 30 senede parasını çıkarıyor bunun yerine eurobond alayım diyen adam bulamazsın.

    türkiyede ev almanın sonu yoktur. parası olan adamın 2 tane arabası varsa 10 tane evi vardır. daha çok para verirsen daha çok ev alır.

    türkiyede ev sadece bir yatırım aracı değil aynı zamanda çocuklara bırakılacak mirastır.

    türkiyede ev aldığına pişman olmuş adam yoktur. dolaş mesela bu başlıkta keşke ev almasaydım diyen adam bulamazsın. herkes iyi ki almışım der ve yakınlarına da almasını nasihat eder.

    türkiyede sadece ev alamayacak adamlar diğer yatırım araçlarına yatırım yaparlar. parası olan adam ev alır, ev kredisi çeker, diğerleri altın bitcoin vs.. uğraşır.

    ev almayın onun yerine bunu yapın şunu yapın diye akıl veren adamlara yarın para versen ilk yapacakları iş gidip ev almak olur. hatta kalanıyla 1 ev daha alırlar sonrasında harcamaya başlarlar.

    neden türkiyede ev almak bu kadar önemli çünkü halk korkuyor sokakta kalmaktan, işten kovulmaktan, dolandırılmaktan , bankaların yarın batıp paralarının gitmesinden, devalüasyondan, darbeden, savaştan vs.. bir gün bizde norveç gibi bir ülke oluruz , geleceğe güvenle bakarız, o zaman millet bırakır evlerin peşini gider iş güç kurar farklı şeylere yatırım yapar. o zamana kadar türkiyede ne ev aşkı biter ne de yastık altı kültürü.